• Η έρευνα βασίστηκε στα δεδομένα του Αρχαιολογικού Κτηματολογίου, με αποτύπωση 40 ιστορικών περιοχών, 293 αρχαιολογικών ζωνών, 1.573 μνημείων και 398 οικισμών, ανάμεσά τους 159 παραδοσιακοί • Στη Μύκονο η δόμηση επηρεάζει το 88% των ιστορικών περιοχών και το 99,71% των αρχαιολογικών ζωνών και στη Ρόδο επηρεάζεται το 53% των αρχαιολογικών περιοχών

Μελέτη του Τμήματος Γεωγραφίας του Πανεπιστημίου Αιγαίου εξετάζει τον τρόπο με τον οποίο η διάχυση της δόμησης επηρεάζει τη σχέση των νησιών με τα μνημεία και τις αρχαιολογικές ζώνες τους.

Η έρευνα καλύπτει 37 νησιά της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, παρουσιάζει αναλυτικά στοιχεία για το εύρος της εκτός σχεδίου δόμησης και καταγράφει τις αλληλεπικαλύψεις ανάμεσα σε δομημένες εκτάσεις και περιοχές πολιτιστικής προστασίας.

Η Περιφέρεια διαθέτει 48 νησιά συνολικά, εκ των οποίων εξετάζονται όσα έχουν θεσμικές οριοθετήσεις οικισμών και καταγεγραμμένο πολιτιστικό απόθεμα. Στην περιοχή περιλαμβάνονται τα 15 νησιά των Δωδεκανήσων και τα 33 των Κυκλάδων. Η συνολική έκταση φτάνει τα 5.286 τετραγωνικά χιλιόμετρα, ενώ σύμφωνα με τις επίσημες απογραφές ο πληθυσμός προσεγγίζει τους 400.000 κατοίκους.

Η καταγραφή των πολιτιστικών στοιχείων έγινε μέσω του Αρχαιολογικού Κτηματολογίου και ειδικότερα σε:

• 40 ιστορικές περιοχές
• 293 αρχαιολογικές ζώνες
• 1.573 μνημεία
• 398 θεσμοθετημένους οικισμούς, από τους οποίους 159 χαρακτηρίζονται παραδοσιακοί.

Τα νούμερα δείχνουν το εύρος του υλικού που συνυπάρχει με τη σύγχρονη οικιστική ανάπτυξη. Το ζητούμενο της έρευνας ήταν να διαπιστωθεί ο βαθμός στον οποίο η δόμηση επεκτείνεται εκτός θεσμοθετημένων ορίων και πόσο συναντά τις παραπάνω ζώνες.

Προκύπτουν ενδιαφέρουσες διαφορές ανάμεσα στα δύο νησιωτικά συμπλέγματα. Στις Κυκλάδες καταγράφονται 129 παραδοσιακοί οικισμοί που καλύπτουν το 2,20% της έκτασης, ενώ στα Δωδεκάνησα οι αντίστοιχοι οικισμοί είναι 29 και καλύπτουν το 1,01%. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται επίσης στους μη παραδοσιακούς οικισμούς, 151 στις Κυκλάδες με κάλυψη 3,44% και 88 στα Δωδεκάνησα με 3,12%.

Σε ορισμένα νησιά παρατηρείται πολύ υψηλό ποσοστό μη παραδοσιακών οικισμών σε σχέση με τη συνολική έκταση. Η Λέρος φτάνει το 89,95%, οι Λειψοί το 90,44% και η Κάλυμνος το 81,6%. Στις Κυκλάδες, η Σαντορίνη εμφανίζει υψηλό ποσοστό μη παραδοσιακών οικισμών, με κάλυψη 82,85%, ενώ η Τήνος ξεχωρίζει για τη μεγάλη συγκέντρωση παραδοσιακών οικισμών που καλύπτουν το 16,95% του νησιού.

Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι η δομή των οικισμών δεν είναι ενιαία και επηρεάζει τον τρόπο με τον οποίο η δόμηση διαχέεται στον χώρο.

Η ανάλυση των δομημένων επιφανειών βασίζεται στο στρώμα Impervious Built-Up του προγράμματος Copernicus. Οι δείκτες δείχνουν πώς το τμήμα της νέας δόμησης αναπτύσσεται εκτός οικιστικών ορίων. Σε πολλά νησιά τα ποσοστά είναι υψηλά.
• Σύρος: 53,63% εντός οικισμών και 46,37% εκτός
• Μύκονος: 89% εκτός
• Πάρος: 60% εκτός
• Νάξος: 48% εκτός
• Πάτμος: 86% εκτός
• Άνδρος: 53% εκτός
• Σαντορίνη: 20% εκτός

Στα Δωδεκάνησα τα ποσοστά επιβεβαιώνουν την παρουσία εκτεταμένης εκτός σχεδίου δόμησης. Η Κως εμφανίζει 52% της δόμησης εκτός οικισμών και η Ρόδος 46%. Οι τιμές αυτές δείχνουν ότι η πίεση δεν περιορίζεται στα μικρότερα νησιά ή στα νησιά με μεγαλύτερη τουριστική κίνηση, αλλά εκτείνεται σε ολόκληρο το σύμπλεγμα.

Οι ερευνητές επισημαίνουν έξι νησιά όπου η εκτός ορίων δόμηση ξεπερνά το 60%, στα οποία από τα Δωδεκάνησα περιλαμβάνεται η Πάτμος και από τις Κυκλάδες τα νησιά Αντίπαρος, Ηρακλειά, Κέα, Μύκονος και Πάρος. Η εικόνα αυτή συνδέεται με την τουριστική ανάπτυξη και τη διάδοση δεύτερων κατοικιών

Το βασικό ερώτημα της μελέτης αφορά στον βαθμό στον οποίο η εκτός σχεδίου δόμηση συναντά τις ζώνες πολιτιστικής σημασίας. Τα δεδομένα είναι ενδεικτικά:

• Στη Μύκονο η δόμηση επηρεάζει το 88% των ιστορικών περιοχών και το 99,71% των αρχαιολογικών ζωνών.

• Στη Νάξο η επίδραση στις αρχαιολογικές ζώνες φτάνει το 86%.
• Στη Σαντορίνη το ποσοστό αγγίζει το 80%.
• Στη Ρόδο επηρεάζεται το 53% των αρχαιολογικών περιοχών.

Η Ρόδος διαθέτει τέσσερις παραδοσιακούς οικισμούς, με κάλυψη 1,76% της έκτασης, και 46 μη παραδοσιακούς που καλύπτουν το 21,3%. Η υπόλοιπη δόμηση κατανέμεται σε εκτός σχεδίου ζώνες, όπου παρατηρούνται οι επαφές με αρχαιολογικούς χώρους.

Στην Πάτμο η εκτός οικισμών δόμηση φτάνει το 86% της συνολικής δομημένης επιφάνειας. Το νησί διαθέτει έντονα μνημειακά στοιχεία και, σύμφωνα με τη μελέτη, η πίεση στα πολιτιστικά τοπία αυξάνεται λόγω των νέων κατασκευών σε εξωαστικές περιοχές.

Σε νησιά όπως η Κάλυμνος, η Λέρος και η Σύμη, η δόμηση συγκεντρώνεται περισσότερο σε οικιστικούς πυρήνες. Η έρευνα ωστόσο περιορίζεται στις θεσμοθετημένες πολιτιστικές ζώνες, επομένως τα στοιχεία δείχνουν μόνο το τμήμα της κληρονομιάς που έχει επίσημα οριστεί.

Για να αποτυπωθεί ο βαθμός σύνδεσης των δύο παραμέτρων, χρησιμοποιήθηκε ο συντελεστής Pearson. Σε επίπεδο Περιφέρειας, η συσχέτιση ανάμεσα στη δόμηση και την επίδραση στην πολιτιστική κληρονομιά είναι 0,774. Η τιμή αυτή δείχνει ότι όσο αυξάνονται οι δομημένες επιφάνειες τόσο αυξάνεται και η επαφή με τις ζώνες προστασίας.

Σε νησιά, όπως η Σύρος, η Κάλυμνος και η Σέριφος, καταγράφονται χαμηλές ή αρνητικές συσχετίσεις. Η δόμηση δηλαδή δεν έχει τόσο έντονη σχέση με τις ζώνες προστασίας, τουλάχιστον στις περιοχές που έχουν θεσμικά καταγραφεί.

Η ανάλυση των δεδομένων συνδέεται και με την αποτίμηση των εργαλείων σχεδιασμού. Η μελέτη σημειώνει ότι το νομοθετικό πλαίσιο για την προστασία της κληρονομιάς είναι εκτενές, αλλά η εφαρμογή του στο πεδίο της πολεοδομίας δεν είναι πάντα επαρκής. Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Τοπικά Χωρικά εφαρμόζονται μόνο σε μικρό ποσοστό των περιοχών, ενώ οι Ζώνες Ελέγχου Οικιστικής Ανάπτυξης δεν έχουν χρησιμοποιηθεί σε κλίμακα που να μπορεί να περιορίσει τη διάχυση της δόμησης.

Η έρευνα προτείνει ενίσχυση του σχεδιασμού στα τρία επίπεδα, τοπικό, περιφερειακό και εθνικό. Παράλληλα, προτείνει τη δημιουργία παρατηρητηρίου χωρικού σχεδιασμού, το οποίο θα συγκεντρώνει και θα αναλύει δεδομένα σε πραγματικό χρόνο, ώστε να παρακολουθούνται οι πιέσεις και να αξιολογούνται οι τάσεις.

Η μελέτη παρέχει ένα συνεκτικό σύνολο στοιχείων που μπορεί να αξιοποιηθεί στη χάραξη πολιτικών για τον χώρο. Η παρουσία χιλιάδων μνημείων και εκατοντάδων αρχαιολογικών ζωνών στα νησιά που λειτουργούν ως τουριστικοί προορισμοί δημιουργεί ανάγκη για σαφή κατεύθυνση. Η λεπτομερής αποτύπωση της δόμησης σε σχέση με τις ζώνες πολιτιστικής προστασίας δίνει τη δυνατότητα να αξιολογηθούν οι πραγματικές πιέσεις, να εντοπιστούν οι περιοχές όπου χρειάζεται μεγαλύτερη προσοχή και να σχεδιαστούν παρεμβάσεις με βάση μετρήσιμα δεδομένα.

Τα στοιχεία των Δωδεκανήσων προσφέρουν μια καθαρή εικόνα για τον τρόπο με τον οποίο η δόμηση αναπτύσσεται σε Ρόδο, Κω, Πάτμο και στα μικρότερα νησιά. Με τον όγκο των δεδομένων να διευρύνεται μέσω του Αρχαιολογικού Κτηματολογίου και των ευρωπαϊκών γεωχωρικών βάσεων, η περιοχή διαθέτει πλέον ουσιαστικά εργαλεία για την παρακολούθηση της εξέλιξης του τοπίου της.

[ Πηγή: https://www.dimokratiki.gr/20-11-2025/i-ektos-schediou-domisi-entini-tin-piesi-sta-politistika-mnimia-tou-notiou-egeou/ ]

Το άρθρο Η εκτός σχεδίου δόμηση εντείνει την πίεση στα πολιτιστικά μνημεία του Νοτίου Αιγαίου εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.

Αυτή η αβεβαιότητα έχει παγώσει την αγορά γης σε εκτός σχεδίου περιοχές και έχει αφήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες χωρίς ξεκάθαρη απάντηση για το τι μπορούν να κάνουν με τα ακίνητά τους.

Από τα μέσα του 2026 αναμένεται να αλλάξει ριζικά το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προωθεί ένα νέο, ενιαίο πλαίσιο που φιλοδοξεί να βάλει τέλος στο σημερινό πολεοδομικό αλαλούμ. Μέχρι να θεσμοθετηθεί το νέο σύστημα, οι πολεοδομίες συνεχίζουν να λειτουργούν με… δύο μέτρα και δύο σταθμά: άλλες εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση τα υπάρχοντα δεδομένα και άλλες τις μπλοκάρουν, παρότι οι προϋποθέσεις είναι ίδιες. Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργούνται «τυχερές» περιοχές, όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν ακόμη να χτίσουν, και «νεκρές» πολεοδομικά ζώνες, όπου καμία άδεια δεν προχωρά.

Αυτή η αβεβαιότητα έχει παγώσει την αγορά γης σε εκτός σχεδίου περιοχές και έχει αφήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες χωρίς ξεκάθαρη απάντηση για το τι μπορούν να κάνουν με τα ακίνητά τους. Αγροτεμάχια που κάποτε είχαν υψηλή εμπορική αξία μένουν απούλητα, καθώς κανείς δεν μπορεί να διασφαλίσει ότι είναι οικοδομήσιμα. Με βάση τα σημερινά δεδομένα, όσα δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν μη οικοδομήσιμα – εκτός αν υπάρξει ειδική πρόβλεψη στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Το 2026 φέρνει σημαντικές αλλαγές, ξεκινώντας από την οριστική θεσμοθέτηση του οδικού δικτύου. Για πρώτη φορά θα χαρτογραφηθούν επίσημα οι δρόμοι που θεωρούνται κοινόχρηστοι, με βάση αεροφωτογραφίες του 1977, οι οποίες αντικαθιστούν το παρωχημένο όριο του 1923. Με αυτόν τον τρόπο το κράτος επιδιώκει να αποκτήσει ένα ρεαλιστικό και αξιόπιστο εργαλείο για να κρίνει την οικοδομησιμότητα κάθε αγροτεμαχίου.

Η διαδικασία αναγνώρισης οδών βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη και περιλαμβάνει την καταγραφή και αξιολόγηση όλων των δρόμων εκτός σχεδίου ανά δημοτική ενότητα. Ένας δρόμος θα θεωρείται κοινόχρηστος μόνο εφόσον τεκμηριώνεται η ύπαρξή του με νόμιμο τρόπο, εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του ’77, αποτυπώνεται στο Κτηματολόγιο ή συνδέεται λειτουργικά με δημόσιους χώρους και υποδομές. Με αυτό το νέο «οδικό μητρώο», θα ξεκαθαρίσει οριστικά ποια αγροτεμάχια διαθέτουν νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο και μπορούν να οικοδομηθούν.

Το προεδρικό διάταγμα που θα τεθεί σε εφαρμογή το 2026 θα καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των δρόμων, τις τεχνικές προδιαγραφές των μελετών και τους κανόνες παρόδιας δόμησης. Παράλληλα, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ενσωματώσουν τα νέα δεδομένα, διασφαλίζοντας ότι κάθε περιοχή θα αποκτήσει ενιαίο, σαφές και νομικά θωρακισμένο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού.

Για τα ακίνητα που δεν θα διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, το πιθανότερο σενάριο είναι ότι δεν θα θεωρούνται οικοδομήσιμα – γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική απώλεια της αξίας τους.

[ Πηγή: https://www.dnews.gr/eidhseis/oikonomia/556684/ti-allazei-to-2026-stin-ektos-sxediou-domisi ]

Το άρθρο Τι αλλάζει το 2026 στην εκτός σχεδίου δόμηση εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.

Ηπρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 2035/2025, Ε’ Τμήμα) αποτελεί μία από τις σημαντικότερες εξελίξεις των τελευταίων ετών για τον πολεοδομικό και κατασκευαστικό τομέα.
Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έβαλε τέλος σε μια περίοδο έντονης αβεβαιότητας και αντικρουόμενων ερμηνειών του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) του 2012, όπως αυτός είχε τροποποιηθεί, αποσαφηνίζοντας κρίσιμα ζητήματα σχετικά με σοφίτες, απολήξεις κλιμακοστασίων, θερμομονωτικούς τοίχους και υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος κτιρίου.

Η απόφαση εκδόθηκε μετά από προσφυγή του Δήμου Κηφισιάς σχετικά με τα «μπόνους δόμησης» του ΝΟΚ, και ξεκαθαρίζει το θολό τοπίο που είχε οδηγήσει σε πάγωμα χιλιάδων οικοδομικών αδειών σε όλη τη χώρα, έως ότου υπάρξει οριστική ερμηνεία από το ΣτΕ.

Τι έκρινε το ΣτΕ

Με την απόφαση 2035/2025, το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε, μεταξύ άλλων, ότι:

α) Δεν είναι αντισυνταγματικές ούτε απαγορεύονται οι διατάξεις του ΝΟΚ που προβλέπουν τη μη προσμέτρηση των κλιμακοστασίων, των θερμομονωτικών τοίχων και των απολήξεων κλιμακοστασίου στον συντελεστή δόμησης, καθώς οι κατασκευές αυτές δεν αποτελούν χώρους κύριας κατοίκησης.

β) Επιτρέπεται η κατασκευή πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στέγης με σοφίτα, απολήξεων κλιμακοστασίου ή ανελκυστήρα, καθώς και ασκεπούς πισίνας, εφόσον οι κατασκευές αυτές:

• αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο,
• έχουν μικρό μέγεθος και σημαντική υποχώρηση από την πρόσοψη,
• δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με όροφο,
• και έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Αντίθετα, το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό το μπόνους δόμησης για υπόγεια γκαράζ εκτός περιγράμματος μόνον όταν αυτά βρίσκονται σε παραδοσιακά τμήματα οικισμών, όπως στην περίπτωση της Κηφισιάς που αποτέλεσε αντικείμενο της προσφυγής.

Η απόφαση ξεκαθαρίζει με σαφήνεια ότι οι σοφίτες δεν συνιστούν υπέρβαση ύψους, εφόσον πληρούνται τα προβλεπόμενα αισθητικά και λειτουργικά κριτήρια του ΝΟΚ και λαμβάνονται οι απαραίτητες εγκρίσεις.

Τέλος στις αμφισβητήσεις για τους συντελεστές δόμησης

Η ίδια απόφαση βάζει οριστικό τέλος σε προσφυγές Δήμων που ζητούσαν να εφαρμόζονται οι χαμηλότεροι συντελεστές δόμησης από τα παλαιά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) σε ολόκληρη την εδαφική τους επικράτεια.
Το ΣτΕ διευκρινίζει ότι ο μέσος συντελεστής των παλαιών ΓΠΣ δεν ταυτίζεται με τον νέο μέγιστο συντελεστή δόμησης, ο οποίος μπορεί να καθορίζεται με πολεοδομικά κριτήρια στο πλαίσιο των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ – ΕΠΣ), σύμφωνα με τους κανόνες του Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για το πολεοδομικό ισοδύναμο.

Τέλος στο νομοθετικό «γκρίζο»

Η τελευταία αυτή απόφαση του ΣτΕ  μαζί με την προηγούμενη που έκρινε νόμιμο με ήπιες παρατηρήσεις το προεδρικό διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος για τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).γεφυρώνει ένα νομοθετικό κενό που είχε προκαλέσει σοβαρές καθυστερήσεις στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών τα τελευταία χρόνια.
Με τη νέα κρίση, το ανώτατο δικαστήριο επαναφέρει σταθερότητα και προβλεψιμότητα στον τομέα της δόμησης, προσφέροντας καθοδήγηση σε μηχανικούς, πολεοδομικές υπηρεσίες, αλλά και σε ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές.

Ο νέος ΝΟΚ και οι πρωτοβουλίες του ΥΠΕΝ

Σε συνδυασμό με τις νομοθετικές πρωτοβουλίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και τις κατευθύνσεις που έχει ήδη παρουσιάσει τόσο το Υπουργείο όσο και  ο πρόεδρος του ΤΕΕ, ο νέος ΝΟΚ αναμένεται να είναι ξεκάθαρος και απλός και ολοκληρωθεί έως τις αρχές του  2027 — χρονιά που θεωρητικά συμπίπτει με την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη τη χώρα.

Στόχος είναι η δημιουργία ενός σύγχρονου, σταθερού και λειτουργικού πλαισίου δόμησης, που θα ισορροπεί την ανάγκη ανάπτυξης με την προστασία του περιβάλλοντος και της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.

Θετικές προοπτικές για την αγορά ακινήτων

Η αποσαφήνιση κρίσιμων εννοιών όπως οι σοφίτες, τα ύψη και τα υπόγεια, σε συνδυασμό με τη σταθεροποίηση του θεσμικού πλαισίου, δημιουργεί ευνοϊκές συνθήκες για την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Ειδικά στις περιοχές υψηλής ζήτησης και αξίας, η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να έχει πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα:

• Ενισχύει την εμπιστοσύνη επενδυτών και αγοραστών.
• Επιτρέπει τον σχεδιασμό νέων κατοικιών χωρίς φόβο ακυρώσεων ή ερμηνευτικών διαφορών.
• Σηματοδοτεί μια νέα περίοδο σταθερότητας και ανάπτυξης για τον κατασκευαστικό κλάδο και την αγορά κατοικίας.

[Πηγή: https://www.skai.gr/news/opinions/apofasistathmos-tou-ste-gia-sofites-kai-ypogeia ]

Το άρθρο Απόφαση–σταθμός του ΣτΕ για σοφίτες και υπόγεια εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.

Εξετάζεται στο υπουργείο Δικαιοσύνης και εντός του Νοεμβρίου αναμένονται οι τελικές αποφάσεις, επί της πρότασης που κατέθεσε η ΠΟΜΙΔΑ στο υπουργείο, να προωθηθεί νέα νομοθετική ρύθμιση, που θα δίνει τη δυνατότητα  στην απόλυτη πλειοψηφία (51%) της  εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικοπέδου να κινήσει τη διαδικασία παροχής δικαστικής αδείας για ανοικοδόμησή του.

Αυτά αναφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στο ecopress, σημειώνοντας ότι η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ έχει στόχο να δοθεί η δυνατότητα αξιοποίησης όλων των οικοδομήσιμων ακινήτων των οποίων η ιδιοκτησιακή πλειοψηφία επιθυμεί την ανοικοδόμησή τους, η δε συνήθως καταχρηστική άρνηση της μειοψηφίας να παύσει να αποτελεί την τροχοπέδη η οποία ζημιώνει την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και παρεμποδίζει  την κατασκευή νέων κατοικιών που έχει τόσο ανάγκη η χώρα.

Προηγούνται οι ρυθμίσεις για διαθήκες και κληρονομιές 

Για τις προθέσεις της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου, ο κος Παραδιάς απαντά ότι μέχρι τώρα δεν υπάρχει επίσημη απάντηση στην πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, αναφέροντας ότι εκτιμά πως από το υπουργείο Δικαιοσύνης θα υπάρξουν απαντήσεις μόλις ολοκληρωθούν οι ρυθμίσεις για τις διαθήκες και τις κληρονομιές, οι οποίες έχουν τεθεί σε απόλυτη προτεραιότητα, προσθέτοντας ο ίδιος ότι αναμένονται απαντήσεις και αποφάσεις για αλλαγή των κονόνων για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα αποφάσεις εντός του Νοεμβρίου.

Τρεις λόγοι για αλλαγή των κονόνων για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα 

Η ΠΟΜΙΔΑ θα ζητήσει συνάντηση με τον υπουργό Δικαιοσύνης τον Νοέμβριο, επιδιωκοντας να λάβει τελικές  απαντήσεις, λέει ο κος Παραδιάς και προσθέτει ότι τρεις λόγοι προδιαγράφουν θετική έκβαση της πρότασης της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.

Αυτοί οι λόγοι, σύμφωνα με τον κο Παραδιά είναι:

Πρώτος λόγος,  ότι ήδη έχουν θεσμοθετηθεί ρυθμίσεις που καταργούν την παμψηφία και ορίζουν την πλειοψηφία του 51% των συνιδιοκτητών σε κτίρια για αποφάσεις σχετικές με τους ανελκυστήρες και την εγκατάταση συστημάτων φωτοβολταϊκών.

Δεύτερος λόγος, ότι  η ισχύουσα νομοθεσία και διαδικασία για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα που δίνει τη δυνατότητα σε συγκύριους με πσοοστό 65% να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί η οικοδόμησή του οικοπέδου κατά το σύστημα της αντιπαροχής, είναι χρονοβόρα, πολύπλοκη και ουδέποτε εφαρμόστηκε στην πράξη και είναι ώριμο να αλλάξει.

Ως ενδιάμεσο σενάριο αναφέρει ο κος Παραδιάς ότι μπορεί να μειώθεί από εξάμηνη σε δίμηνη η προδικασία χορήγησης της δικαστικής αυτής άδειας και κυρίως να απλοποιηθεί η διαδικασία με λίγα και συγκεκριμένα δικαιολογητικά από τους ενδιαφερόμενους. Σήμερα όπως τονίζει απαιτείται  κατάθεση σε συμβολαιογράφο, σχεδίων όλων των εγγράφων της αντιπαροχής (εργολαβικού, πράξης σύστασης & κανονισμού), σχεδίων της οικοδομής  κλπ., δίμηνη τουλάχιστον προθεσμία κοινοποίησης της αγωγής, αντιπροτάσεις της μειοψηφίας και άσκηση χρονοβόρων ενδίκων μέσων.

Τρίτος λόγος,πάντα κατά τον κο Παραδιά είναι ότι από τη συνεργασία της ΠΟΜΙΔΑ με τον αρμόδιο υπουργό ΔικαιοσύνηςΓιώργο Φλωρίδη διατηρεί την εντύπωση ότι ο συγκεκριμένος υπουργός δεν προτάσσει στις αποφάσεις του το πολιτικό κόστος που ενδεχομένως αυτές συνεπάγονται, εφόσον έχει πειστεί ότι επιλύονται πραγματικά προβλήματα, προσθέτοντας ο ίδιος ότι «την ώρα που το πρόβλημα με την έλλειψη στέγης ολοένα και γιγαντώνεται παραμένουν ανεκμετάλλευτα, ρημαγμένα και παρατημένα παραμένουν χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα».

Τι ισχύει σήμερα για τη διανομή και δόμηση εξ αδιαιρέτου ακινήτων

Παραμένουν σε αδράνεια χιλιάδες ακίνητα, τα οποία ανήκουν ταυτόχρονα σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, οι οποίοι μοιράζονται την κυριότητα και τα δικαιώματα, χωρίς το ακίνητο να έχει διαιρεθεί σε ξεχωριστές ιδιοκτησίες , και οι οποίοι δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους, λέει ο πρόερος της ΠΟΜΙΔΑ και επισημαίνει ότι η εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, αποτελεί συχνότατη αιτία συγκρούσεων και πολυετών δικαστικών αντιδικιών στις περιπτώσεις που υπάρχει διαφωνία για τον τρόπο αξιοποίησης ή διάθεσής των ακινήτων.

Πρόκειται για μια κατάσταση όπου οι ιδιοκτήτες  πληρώνουν κανονικά  ΕΝΦΙΑ , ΔΕΗ , δημοτικά τέλη και λοιπούς φόρους για μια ακίνητη περιουσία,  που στην πραγματικότητα δεν έχουν ως αποκλειστικά δική τους.

Σύμφωνα με τον Στράτο Παραδιά πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ ο γόρδιος δεσμός διανομής και οικοδομικής αξιοποίησης των ακινήτων με πολλούς συνιδιοκτήτες έχει ως εξής:

Τι ισχύει για τη διανομή εξ αδιαιρέτου ακινήτου

Η διανομή είναι κατ΄αρχή αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Αν δηλαδή για παράδειγμα, ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο μπορεί να διαχωριστεί με δικαστική απόφαση σε δύο ή περισσότερα άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα, ή σε μια πολυόροφη οικοδομή  μπορεί με δικαστική απόφαση να συστηθούν περισσότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στους διάφορους συνιδιοκτήτες. Αυτούσια διανομή διατάσσεται κι όταν η διανομή αφορά πολλά περιουσιακά στοιχεία, που μπορεί να διανεμηθούν στους συνιδιοκτήτες, είτε ατομικά, είτε και κατά ομάδες.

Τι ισχύει στην περίπτωση που είναι αδύνατη η αυτούσια διανομή

Τότε, που είναι και το πλέον σύνηθες στην πράξη, το δικαστήριο διατάσσει την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό και τη διανομή του χρηματικού ποσού που θα εισπραχθεί (εκπλειστηριάσματος), οπότε καθένας θα λάβει ποσό ανάλογο του εξ αδιαιρέτου ποσοστού του.

Τι ισχύει αν ένας συνιδιοκτήτης ζητήσει διανομή με πλειστηριασμό κι ένας άλλος αυτούσια διανομή

Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο κατά την κρίση του είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή

Τι ισχύει όταν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν για τον τρόπο χρήσης του κοινού ακινήτου

Ο νόμος προβλέπει ότι κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου εφόσον δεν παραβλάπτει την σύγχρηση των άλλων, κάτι όμως πρακτικά ανέφικτο  για τα περισσότερα ακίνητα. Γιατί, η χρήση του κοινού ακινήτου καθορίζεται είτε με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, είτε, εν διαφωνία τους,  με απόφαση της πλειοψηφίας τους, υπολογιζόμενη με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.

Η πλειοψηφία αυτή μπορεί να ασκήσει την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση του ακινήτου, σύμφωνα με τον οικονομικό του σκοπό. Αν δεν υπάρχει ούτε συμφωνία, ούτε πλειοψηφία, καθένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο, να καθορίσει τον τρόπο διοίκησης που είναι ο πλέον συμφέρων για όλους τους συνιδιοκτήτες, όπως επίσης και να ορίσει διαχειριστή του ακινήτου ή της περιουσίας.

Τι ισχύει σε περίπτωση διαφωνίας ως προς την πώληση συνιδιόκτητου ακινήτου

Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το μερίδιό του ξεχωριστά, καθορίζοντας ο ίδιος το τίμημα που ζητάει. Αν όμως εκ του λόγου αυτού είναι αδύνατη η πώληση, καθένας συνιδιοκτήτης, ή και περισσότεροι μαζί, μπορούν να ασκήσουν στο Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου, αγωγή διανομής του εναντίον αυτών που διαφωνούν.

Αν στο οικόπεδο υπάρχει οικοδομή, πότε επιτρέπεται η ανοικοδόμηση

Η ανοικοδόμηση επιτρέπεται, εφόσον η οικοδομή αυτή έχει νόμιμα χαρακτηριστεί ως κατεδαφιστέα, ως επικίνδυνη ή ως ετοιμόρροπη ή εφόσον, λόγω παλαιότητας ή σημαντικών ζημιών, η διατήρησή της είναι για όλους τους συγκύριους ασύμφορη. Το ίδιο ισχύει αν η διατήρηση της υφιστάμενης οικοδομής είναι ασύμφορη, επειδή δεν εξαντλεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.

Τι ισχύει για την συμπληρωματική ανοικοδόμηση

Αν είναι δυνατή και συμφέρουσα η συμπληρωματική ανοικοδόμηση έως την εξάντληση του συντελεστή δόμησης, μπορεί να ζητηθεί από το δικαστήριο, υπό τους ίδιους όρους.

Τι δικαιώματα έχουν οι συνιδιοκτήτες που ανήκουν στη μειοψηφία

Οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που περιλαμβάνονται στη μειοψηφία δικαιούται να προτείνει διάφορη λύση από αυτή που προτείνει η πλειοψηφία, καταθέτοντας στον ίδιο συμβολαιογράφο, 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο, τα αναγκαία σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα, συντεταγμένα και υπογεγραμμένα.

Τι ισχύει σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων

Σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων αυτών ως προς το πρόσωπο ή την καταλληλότητα του προτεινόμενου άλλου εργολάβου, αποφασίζει, ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε από αυτούς τους συγκυρίους, η οποία υποβάλλεται μέσα στην προθεσμία του πενταμήνου.  Η κατάρτιση της παραπάνω σύμβασης εργολαβίας γίνεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από την έκδοση της απόφασης των ασφαλιστικών μέτρων. Αν περάσουν όλες οι προθεσμίες, η δικαστική απόφαση παύει να ισχύει.

Τι δικαιώματα έχει ένας συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου κάποιου ακινήτου

Κάθε συνιδιοκτήτης, ανεξάρτητα πόσο μικρό είναι το ιδιοκτησιακό του μερίδιο,  έχει το απαράγραπτο δικαίωμα της δικαστικής διανομής του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων του

[Πηγή: https://ecopress.gr/noemvrio-oi-apofaseis-gia-domisi-se-ex/ ]

Το άρθρο Νοέμβριο οι αποφάσεις για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.

Μία επιπλέον «απόδειξη» έναρξης εργασιών ζητεί το ΣτΕ για ολοκλήρωση κτιρίου που κάνει χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ – Η «Κ» παρουσιάζει όλες τις προϋποθέσεις που ξεκλειδώνουν τα μπόνους δόμηση.

Ανέγερση οικοδομής στην Αθήνα. Το ΣτΕ ανακοίνωσε χθες ότι το Δημοτικό Συμβούλιο Αθηναίων δεν είχε αρμοδιότητα να διατάξει την πολεοδομία να μην εκδίδει άδειες για κτίρια υψηλότερα από τα όρια που είχε θέσει το προεδρικό διάταγμα του 1955. Η υπόθεση δεν έχει πια σημασία, παρά μόνον ως αντίστοιχο παράδειγμα για το μέλλον, καθώς η έκδοση τέτοιων αδειών σταμάτησε τον περασμένο Δεκέμβριο. [INTIME NEWS]

Οι αεροφωτογραφίες δεν επαρκούν ως μέσο απόδειξης της έναρξης οικοδομικών εργασιών (έως τις 11.12.2024), προκειμένου να επιτρέπεται να ολοκληρωθεί ένα κτίριο που επωφελείται των μπόνους του ΝΟΚ. Αυτό ορίζει το Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας να προστεθεί στις «αποδείξεις» έναρξης εργασιών η διενέργεια δοκιμαστικών τομών από την Αρχαιολογική Υπηρεσία. Τέλος, όπως έχει ήδη γίνει γνωστό, το ΣτΕ ζητεί περιβαλλοντικό προέλεγχο, στις ειδικές περιπτώσεις εκείνες όπου επιτρέπεται να παρακαμφθεί η ακυρωτική του απόφαση. Τα νέα στοιχεία έρχονται από τη χθεσινή δημοσίευση του πρακτικού επεξεργασίας (72/2025) του ΣτΕ για το σχέδιο προεδρικού διατάγματος του ΥΠΕΝ σχετικά με τα κίνητρα του οικοδομικού κανονισμού. Οπως προκύπτει λοιπόν, ένα κτίριο που εξέδωσε άδεια με τα κίνητρα του ΝΟΚ πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 (οπότε το ΣτΕ έβγαλε ανακοίνωση για την αντισυνταγματικότητα της ρύθμισης) μπορεί να συνεχιστεί και να ολοκληρωθεί εφόσον:

• Εχουν ξεκινήσει εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής (ενδεικτικά εργασίες εκσκαφής για αντιστήριξη πρανών ή θεμελίωση) ή σε περίπτωση προσθήκης (για την οποία δεν απαιτείται εκσκαφή) έχουν ξεκινήσει εργασίες σκυροδέτησης. Πώς πρέπει να αποδεικνύεται ότι οι εργασίες ξεκίνησαν πριν από τις 11 Δεκεμβρίου; Με τη γνωστοποίηση της έναρξης των εργασιών σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή. Με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει λάβει χώρα εμπροθέσμως, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Με συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν στην εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο στάδιο αυτής.

• Εχουν κατεδαφιστεί προϋφιστάμενα κτίσματα εντός του ιδίου ακινήτου έως έξι μήνες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου.

• Εχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου ανασκαφικές εργασίες της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας.

Πρέπει να έχουν διενεργηθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024 ανασκα- φικές εργασίες της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας στο οικόπεδο.

Στο πρακτικό επεξεργασίας, το ΣτΕ ζητεί να προστεθεί ως αποδεικτικό έναρξης εργασιών και η τέλεση δοκιμαστικών τομών από τηνΑρχαιολογική Υπηρεσία σε ένα οικόπεδο. Ωστόσο, δεν δέχεται τις αεροφωτογραφίες: «Η χρήση αεροφωτογραφιώνως αποδεικτικού μέσου έναρξης των εργασιών πριν από την κρίσιμη ημερομηνία, χωρίς οι αεροφωτογραφίες αυτές να προέρχονται από δημόσιο ή άλλο εγκεκριμένο φορέα, ώστε να καθίσταται βεβαία η σχετική ημερομηνία, δεν παρέχει τέτοια εχέγγυα και ως εκ τούτου η ρύθμιση δεν τίθεται νομίμως», αναφέρεται στο πρακτικό. Το ΣτΕ δέχεται τη διεύρυνση των κριτηρίων με την προσθήκη της άδειας κατεδάφισης του κτιρίου που προϋπήρχε σε ένα οικόπεδο, επειδή είναι «αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση άδειας ανέγερσης νέων κτισμάτων».

Το κύριο κομμάτι του πρακτικού επεξεργασίας αφορά τις δύο περιπτώσεις που εξαιρούνται από τον κανόνα και επιτρέπεται να συνεχιστούν: πρόκειται για κτιριακά έργα που έχουν ενταχθεί στο ΕΣΠΑ ή το Ταμείο Ανάκαμψης. Αλλά και οι περιπτώσεις εκείνες στις οποίες οι οικοδομικές εργασίες σταμάτησαν με τελεσίδικη δικαστική απόφαση (ή σταμάτησαν επειδή εκκρεμεί δικαστική απόφαση) έπειτα από προσφυγή.

Όπως έχει ήδη γίνει γνωστό, και στις δύο περιπτώσεις το ΣτΕ ζητεί εκτός από την καταβολή προστίμου (που ονομάζεται «περιβαλλοντικό ισοδύναμο») στον δήμο, να υπάρξει περιβαλλοντικός προέλεγχος από το υπουργείο Περιβάλλοντος για το κατά πόσο χρειάζεται να εκπονηθεί μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων ή όχι. Σε περίπτωση που ο διενεργηθείς έλεγχος από τη διοίκηση καταλήξει τυχόν στο συμπέρασμα ότι απαιτείται η διαδικασία περιβαλλοντικής αδειοδότησης, «επειδή η επανέκδοση των αδειών και η υλοποίηση αυτών σε συγκεκριμένη δημοτική ενότητα ή δήμο συνεπάγονται σοβαρές επιπτώσεις στο περιβάλλον», τότε αυτή η διαδικασία πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από την επανέναρξη των οικοδομικών αδειών, κρίνει το ανώτατο δικαστήριο. Από νομικής άποψης παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον το πώς το ΣτΕ «καταπίνει» την παράκαμψη τελεσίδικων δικαστικών αποφάσεων ή την παρέμβαση σε δίκες που βρίσκονται σε εξέλιξη. Το πρακτικό επεξεργασίας του ΣτΕ αναφέρεται σε παλαιότερη απόφαση του Ανώτατου Ειδικού Δικαστηρίου (πρόκειται για το δικαστήριο που κρίνει θέμα στο οποίο υπάρχει διαφωνία ανάμεσα στον Αρειο Πάγο και το ΣτΕ). Σύμφωνα λοιπόν με την απόφαση αυτή (14/2013) δεν αντίκειται στις συνταγματικές αρχές της ισότητας, της διάκρισης των λειτουργιών και του δικαιώματος δικαστικής προστασίας η θέσπιση νομοθετικών ρυθμίσεων που καταλαμβάνουν εκκρεμείς δίκες ή είναι αντίθετες σε ήδη εκδοθείσες δικαστικές αποφάσεις εφόσον «υπαγορεύονται από επιτακτικούς λόγους γενικού συμφέροντος και δεν προσβάλλουν τον πυρήνα και την ουσία του δικαιώματος της δικαστικής προστασίας».

Εν προκειμένω, αναφέρει το ΣτΕ, με τον μηχανισμό της καταβολής προστίμου για τη «διάσωση» ακυρωμένης άδειας, «επιδιώκεται η προστασία των διοικούμενων που οικοδόμησαν ή εξέδωσαν οικοδομικές άδειες καλόπιστα, υπό το ισχύον τότε θεσμικό πλαίσιο, αλλά βρέθηκαν εκ των υστέρων αντιμέτωποι με την ανατροπή του πλαισίου αυτού». Το ΣτΕ δέχεται την επιχειρηματολογία του ΥΠΕΝ, ότι η «διάσωση» των κτιρίων αυτών «για περιορισμένο αριθμό αδειών» έχει την έννοια της «αποτροπής δημιουργίας ημιτελών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων (…) σε συνδυασμό με τη σταθμισμένη αντιμετώπιση των συνεπειών που υφίστανται οι καλόπιστοι τρίτοι από τη μαζική ακύρωση των αδειών». Αναφέρεται ότι η διάσωση των αδειών γίνεται υπό την προϋπόθεση περιβαλλοντικού προελέγχου κ.ο.κ. Ωστόσο, ξεπερνάει χωρίς αιτιολόγηση το θέμα της κατάργησης της δικαστικής προστασίας των πολιτών, που προσέφυγαν κατά οικοδομικών αδειών λόγω της υποβάθμισης της περιοχής όπου κατοικούν.

Επίσης, το ΣτΕ ανακοίνωσε χθες ότι με την απόφαση 1728/25 του Ε΄ τμήματος κρίθηκε ότι το Δημοτικό Συμβούλιο Αθηναίων δεν είχε αρμοδιότητα να διατάξει την πολεοδομία να μην εκδίδει άδειες για κτίρια που είναι υψηλότερα από τα όρια που είχε θέσει το προεδρικό διάταγμα του 1955 για τον Δήμο Αθηναίων. Η υπόθεση βέβαια δεν έχει πια σημασία (παρά μόνον ως αντίστοιχο παράδειγμα για το μέλλον), καθώς η έκδοση τέτοιων αδειών έχει ήδη σταματήσει από τον περασμένο Δεκέμβριο

[Πηγή: https://www.kathimerini.gr/society/563871790/pos-xekleidonoyn-ta-mponoys-domisis/ ]

Το άρθρο Πώς «ξεκλειδώνουν» τα μπόνους δόμησης εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.

Εγκρίθηκε το προεδρικό διάταγμα με προϋπόθεση τη διενέργεια περιβαλλοντικής προεκτίμησης – Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», αφορά τις περιπτώσεις που πρόκειται να νομιμοποιηθεί κτίριο κατ’ εξαίρεσιν.

Νόμιμο με παρατηρήσεις κρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας το προεδρικό διάταγμα που αφορά τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τα κίνητρα του ΝΟΚ και ποιες από αυτές και υπό ποιες προϋποθέσεις «διασώζονται». Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», οι σύμβουλοι της Επικρατείας θέτουν ως κύρια παρατήρηση στην πρόταση του υπουργείου Περιβάλλοντος τη διενέργεια περιβαλλοντικής προεκτίμησης, στις περιπτώσεις που πρόκειται να νομιμοποιηθεί κτίριο κατ’ εξαίρεσιν. Το σχέδιο προεδρικού διατάγματος είχε κατατεθεί στο ΣτΕ για προδικαστικό έλεγχο τον περασμένο Ιούνιο.

Το μεγάλο διάστημα (περισσότερο από τέσσερις μήνες) που χρειάστηκε το ανώτατο δικαστήριο για την επεξεργασία του μόλις τεσσάρων σελίδων διατάγματος είναι ενδεικτικό όχι μόνο της σοβαρότητας της υπόθεσης, αλλά κυρίως του πόσο αυτή προβλημάτισε τους δικαστές. Η δημοσίευση του πρακτικού επεξεργασίας αναμένεται μέσα στις επόμενες ημέρες, αλλά σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ» τελικά το Συμβούλιο της Επικρατείας έδωσε το πράσινο φως στο κείμενο που έστειλε το υπουργείο Περιβάλλοντος. Το διάταγμα έρχεται να εξειδικεύσει τον ν. 5197/25, ο οποίος εκδόθηκε μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ, με τις οποίες ακυρώθηκε η «οριζόντια» εφαρμογή των κινήτρων του οικοδομικού κανονισμού.

Το διάταγμα έρχεται να εξειδικεύσει δύο σημεία του νόμου:

• Το πρώτο αφορά τι νοείται ως «έναρξη εργασιών», καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας ζήτησε να ακυρωθούν όσες άδειες δεν είχαν ξεκινήσει να υλοποιούνται έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
• Και το δεύτερο αφορά με ποιον τρόπο «κατ’ εξαίρεση» θα παρακάμψουν την απόφαση του ΣτΕ και θα ολοκληρωθούν, όπως είχαν εγκριθεί ορισμένες ειδικές περιπτώσεις.

Η προσθήκη του πρακτικού επεξεργασίας αφορά το δεύτερο θέμα: το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» που σχετίζεται με οικοδομικές άδειες που έχουν ακυρωθεί ή έχουν προσβληθεί δικαστικά (και εκκρεμεί η έκδοση απόφασης), εφόσον έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως την 11η Δεκεμβρίου. Και περιπτώσεις για τις οποίες έχει υποβληθεί αίτημα χρηματοδότησης για ένταξη στο Ταμείο Ανάκαμψης ή στο ΕΣΠΑ.

Το διάταγμα ορίζει το ποσό του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου» σημειώνοντας ότι καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Οι παρεμβάσεις θα γίνονται μέσω ενός «ειδικού σχεδίου» που θα εκπονείται από το ΥΠΕΝ ή τον δήμο ή διά δωρεά μελέτης προς το ΥΠΕΝ και θα εγκρίνεται από το Κεντρικό Πολεοδομικό Συμβούλιο (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).

Σύμφωνα με πληροφορίες, η μόνη παρατήρηση του Συμβουλίου της Επικρατείας σε αυτές τις προβλέψεις είναι πριν από το «ειδικό σχέδιο» να προηγείται μια περιβαλλοντική προεκτίμηση –και η έκδοση μιας σχετικής πράξης– αν για αυτά που προβλέπονται στο σχέδιο απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Πάντως, αρμόδια πηγή σχολίαζε στην «Κ» πως είναι ελάχιστες οι περιπτώσεις που μπορεί μετά την περιβαλλοντική προεκτίμηση να απαιτηθεί η διενέργεια ΣΜΠΕ.

Με αυτόν τον τρόπο το ΣτΕ επιτρέπει να χτιστούν τελικά με το επιπλέον ύψος και τα επιπλέον τετραγωνικά όλα τα κτίρια, η ανέγερση των οποίων σταμάτησε λόγω προσφυγής ή δικαστικής απόφασης. Μια πρόβλεψη που αναμένεται να προκαλέσει πολλούς τριγμούς σε περιοχές όπωςο Αλιμος, η Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη, η Κηφισιά και η Αθήνα, στις οποίες σταμάτησε διά της δικαστικής οδού ένας αξιόλογος αριθμός οικοδομών. Από την άλλη, το ΥΠΕΝ ελπίζει ότι η καταβολή του «προστίμου» στον δήμο θα μαλακώσει τις αντιδράσεις. Το έτερο σημείο που εξειδικεύει το προεδρικό διάταγμα είναι το πώς νοείται η «έναρξη εργασιών» στις 11 Δεκεμβρίου 2024(«κόκκινη γραμμή» για την εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ ή όχι).

Οπως ορίζει το διάταγμα, ως εκκίνηση εργασιών νοείται:

α) Η πραγματοποίηση εργασιών εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής (ενδεικτικά εργασίες εκσκαφής για αντιστήριξη πρανών ή θεμελίωση) ή σε περίπτωση προσθήκης (για την οποία δεν απαιτείται εκσκαφή) η πραγματοποίηση εργασιών σκυροδέτησης, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, ιδίως με αα) τη γνωστοποίηση της έναρξης των εργασιών σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, αβ) την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη, αγ) αεροφωτογραφίες, αδ) συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν στην εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο στάδιο αυτής.

β) Η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ίδιου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από την 11η Δεκεμβρίου.

γ) Η διενέργεια έως την 11η Δεκεμβρίου ανασκαφικών εργασιών της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας, στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, η οποία αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο.

[Πηγή: https://www.kathimerini.gr/society/reportaz/563864989/prasino-fos-apo-ste-gia-tis-oikodomikes-adeies/  ]

Το άρθρο Πράσινο φως από ΣτΕ για τις οικοδομικές άδειες εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.

«Χρονική ανάσα» στην εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων έλαβε από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή το υπουργείο Περιβάλλοντος. Διαβλέποντας το αδιέξοδο, λόγω των μεγάλων καθυστερήσεων στην ανάθεση και εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων, η Επιτροπή δέχθηκε ότι τον Απρίλιο του 2026 –καταληκτική ημερομηνία του προγράμματος– θα θεωρήσει περαιωμένες όσες μελέτες πολεοδομικών σχεδίων ελεγχθούν και παραληφθούν από το ΥΠΕΝ, πριν δοθούν σε διαβούλευση και κυρωθούν. Με τον τρόπο αυτό το υπουργείο θα διασώσει τη χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, κατά υπολογισμούς για το 60% των σήμερα εκπονούμενων πολεοδομικών σχεδίων. Πριν από το τέλος του έτους αναμένεται η πρόταση του υπουργείου για την αναγνώριση των οδών – από την οποία εξαρτάται η εκτός σχεδίου δόμηση. Στην εξέλιξη αυτή αναφέρθηκε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμης Μπακογιάννης, μιλώντας σε συνέδριο που διοργάνωσαν οι εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη με θέμα «Το Δίκαιο του Χώρου».

«Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή δέχθηκε ότι θα έχουμε ολοκληρώσει (σ.σ. το έργο που συγχρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης) όταν το υπουργείο Περιβάλλοντος παραλάβει τις μελέτες και όχι με την ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού». Οπως εξήγησε ο κ. Μπακογιάννης, τα χρήματα θα εκταμιευτούν και θα κατατεθούν σε ειδικό λογαριασμό. Οι δε μελετητές θα πληρωθούν αφού ολοκληρωθεί η συμβατική διαδικασία, δηλαδή με το τέλος της δημόσιας διαβούλευσης και την κατάρτιση του σχεδίου προεδρικού διατάγματος με το οποίο θα εγκριθεί το κάθε πολεοδομικό σχέδιο και η στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων που το συνοδεύει.

Οπως άφησε να εννοηθεί ο κ. Μπακογιάννης, η Επιτροπή έδειξε επιείκεια απέναντι στο ΥΠΕΝ αναγνωρίζοντας τη σημασία του συγκεκριμένου προγράμματος για την Ελλάδα.

Επίσης ο κ. Μπακογιάννης προανήγγειλε εξελίξεις έως το τέλος του έτους στο θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης. Αναφερόμενος στη σχέση των πολεοδομικών σχεδίων με την αναγνώριση των οδών, διευκρίνισε ότι τα πολεοδομικά σχέδια φτάνουν μόνο μέχρι την ιεράρχηση του δικτύου (εθνικό, δημοτικό, αγροτικό κ.λπ.) και δεν θα ξεκαθαρίζουν ποιοι δρόμοι είναι αναγνωρισμένοι (άρα δίνουν δικαίωμα δόμησης) και ποιοι όχι.

«Για να μπορέσεις να κάνεις χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου χρειάζεται εξειδικευμένη μελέτη, η οποία έχει διαφορετική προσέγγιση και επιπλέον κόστος», ανέφερε. Υπενθύμισε ότι το υπουργείο έχει αναθέσει δύο μελέτες για την αναγνώριση οδών, μία για τα νησιά και μία για την ηπειρωτική Ελλάδα.

Με την αλλαγή στο συγκεκριμένο πολεοδομικό πρόγραμμα, το υπουργείο Περιβάλλοντος θα διασώσει τη χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης.

«Εχει γίνει εξαιρετικά λεπτομερής δουλειά με αεροφωτογραφίες από το 1945 έως το 1977, που περιλαμβάνει και τα χαρακτηριστικά των οδών, όπως το μήκος και το πλάτος. Εως το τέλος του έτους θα κατατεθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας το σχέδιο προεδρικού διατάγματος με τα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό του εθνικού οδικού δικτύου, με βάση τη μεθοδολογία που αναπτύξαμε. Αρα, όταν καταλήγουν τα πρώτα πολεοδομικά σχέδια στο ΣτΕ, το θέμα θα έχει διευκρινιστεί». Υπενθυμίζεται ότι το ΥΠΕΝ θα προτείνει να αναγνωριστεί το οδικό δίκτυο που υπήρχε το 1977, είτε είχε διανοιχθεί παράνομα είτε με πράξεις της διοίκησης, εφόσον θα πληροί κάποια γεωμετρικά χαρακτηριστικά.

Αιχμές κατά ΣτΕ

Ο κ. Μπακογιάννης άφησε αρκετές αιχμές κατά του Συμβουλίου της Επικρατείας. Ασκησε κριτική στην απόφαση για τα κίνητρα του νέου οικοδομικού κανονισμού (που έκρινε ότι δεν μπορούν να επιτρέπονται με οριζόντια ρύθμιση, αλλά μόνο μέσα από το κάθε πολεοδομικό σχέδιο, ώστε να μην ανατρέπεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός που ισχύει σε κάθε περιοχή), χαρακτηρίζοντάς την εμμέσως πλην σαφώς ως αντιεπιστημονική. «Δεν αντιλαμβάνομαι πώς θα εντάξουμε τα κίνητρα στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Εγώ έχω μάθει στο Πολυτεχνείο να μιλάω με νούμερα. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν μπορεί να φτάνει σε επίπεδο λεπτομέρειας ενός κτιρίου, αλλά πρέπει να είναι γενικός, σε επίπεδο γειτονιάς, περιοχής. Ενας δήμος (σ.σ. ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης) έβαλε ήδη τα κίνητρα του NOK στο πολεοδομικό του σχέδιο, είμαι πολύ περίεργος να δω πώς το τεκμηριώνει. Δεν εξέδωσα οδηγίες προς τους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων (σ.σ. για το πώς να χειριστούν το θέμα των κινήτρων του ΝΟΚ), γιατί δεν ξέρω πώς θα γίνει. Ο τεχνικός κόσμος έχει μεγάλη φαντασία και πολλές γνώσεις». Υπενθύμισε επίσης ότι τα πολεοδομικά σχέδια θα κριθούν τελικά από το ΣτΕ (καθώς εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, άρα υπόκεινται σε προδικαστικό έλεγχο). «Επειδή ο τελευταίος κριτής είναι το ΣτΕ, όλο αυτό μου δημιουργεί μεγάλη ανασφάλεια, όπως όταν ήμουν φοιτητής. Ο τεχνικός κόσμος είναι στις ενέργειές του υπό το ΣτΕ, κάτι που μας κάνει να είμαστε πολύ συντηρητικοί σε πράγματα που θα μπορούσαμε να δούμε με μια φρέσκια ματιά. Τα όσα αποφασίζουμε αξιολογούνται κατασταλτικά από το ΣτΕ για το κατά πόσον έχει τηρηθεί η νομιμότητα».

Ενα από τα ζητήματα που θα κριθούν από το ΣτΕ είναι αν το υπουργείο Περιβάλλοντος έδωσε σωστές οδηγίες στους μελετητές για το πώς να υπολογίσουν τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. «Μαζί με το πρώτο πολεοδομικό σχέδιο, θα κριθεί αν ταιριάζει με τη νομολογία του ΣτΕ», ανέφερε. (Να σημειωθεί ότι τα πρώτα πολεοδομικά σχέδια που θα εγκριθούν θα είναι πιθανότατα της Μυκόνου και της Σαντορίνης.)

Τέλος, ο κ. Μπακογιάννης ξεκαθάρισε ότι κάποιες μελέτες δεν θα παραληφθούν γιατί είναι κακής ποιότητας (υπολογίζεται δυο-τρεις) και οι μελετητές θα κηρυχθούν έκπτωτοι. Εξέφρασε δε την απογοήτευσή του για τη μικρή συμμετοχή του κοινού στις διαβουλεύσεις. «Περιμένω από τους δήμους να κάνουν προτάσεις στην κατεύθυνση του δημοσίου συμφέροντος και όχι να το δουν παθητικά ή εξυπηρετώντας μικροσυμφέροντα», σημείωσε.

[Πηγή: https://www.kathimerini.gr/society/563852581/eyropaiki-lysi-gia-ta-poleodomika-schedia/ ]

Το άρθρο Ευρωπαϊκή λύση για τα πολεοδομικά σχέδια εμφανίστηκε πρώτα στο EuroCosm: Τεχνικό Γραφείο Ευρώπη Κοσμίδη.