Εξετάζεται στο υπουργείο Δικαιοσύνης και εντός του Νοεμβρίου αναμένονται οι τελικές αποφάσεις, επί της πρότασης που κατέθεσε η ΠΟΜΙΔΑ στο υπουργείο, να προωθηθεί νέα νομοθετική ρύθμιση, που θα δίνει τη δυνατότητα στην απόλυτη πλειοψηφία (51%) της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικοπέδου να κινήσει τη διαδικασία παροχής δικαστικής αδείας για ανοικοδόμησή του.
Αυτά αναφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στο ecopress, σημειώνοντας ότι η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ έχει στόχο να δοθεί η δυνατότητα αξιοποίησης όλων των οικοδομήσιμων ακινήτων των οποίων η ιδιοκτησιακή πλειοψηφία επιθυμεί την ανοικοδόμησή τους, η δε συνήθως καταχρηστική άρνηση της μειοψηφίας να παύσει να αποτελεί την τροχοπέδη η οποία ζημιώνει την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και παρεμποδίζει την κατασκευή νέων κατοικιών που έχει τόσο ανάγκη η χώρα.
Προηγούνται οι ρυθμίσεις για διαθήκες και κληρονομιές
Για τις προθέσεις της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου, ο κος Παραδιάς απαντά ότι μέχρι τώρα δεν υπάρχει επίσημη απάντηση στην πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, αναφέροντας ότι εκτιμά πως από το υπουργείο Δικαιοσύνης θα υπάρξουν απαντήσεις μόλις ολοκληρωθούν οι ρυθμίσεις για τις διαθήκες και τις κληρονομιές, οι οποίες έχουν τεθεί σε απόλυτη προτεραιότητα, προσθέτοντας ο ίδιος ότι αναμένονται απαντήσεις και αποφάσεις για αλλαγή των κονόνων για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα αποφάσεις εντός του Νοεμβρίου.
Τρεις λόγοι για αλλαγή των κονόνων για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα
Η ΠΟΜΙΔΑ θα ζητήσει συνάντηση με τον υπουργό Δικαιοσύνης τον Νοέμβριο, επιδιωκοντας να λάβει τελικές απαντήσεις, λέει ο κος Παραδιάς και προσθέτει ότι τρεις λόγοι προδιαγράφουν θετική έκβαση της πρότασης της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Αυτοί οι λόγοι, σύμφωνα με τον κο Παραδιά είναι:
Πρώτος λόγος, ότι ήδη έχουν θεσμοθετηθεί ρυθμίσεις που καταργούν την παμψηφία και ορίζουν την πλειοψηφία του 51% των συνιδιοκτητών σε κτίρια για αποφάσεις σχετικές με τους ανελκυστήρες και την εγκατάταση συστημάτων φωτοβολταϊκών.
Δεύτερος λόγος, ότι η ισχύουσα νομοθεσία και διαδικασία για δόμηση σε εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας οικόπεδα που δίνει τη δυνατότητα σε συγκύριους με πσοοστό 65% να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί η οικοδόμησή του οικοπέδου κατά το σύστημα της αντιπαροχής, είναι χρονοβόρα, πολύπλοκη και ουδέποτε εφαρμόστηκε στην πράξη και είναι ώριμο να αλλάξει.
Ως ενδιάμεσο σενάριο αναφέρει ο κος Παραδιάς ότι μπορεί να μειώθεί από εξάμηνη σε δίμηνη η προδικασία χορήγησης της δικαστικής αυτής άδειας και κυρίως να απλοποιηθεί η διαδικασία με λίγα και συγκεκριμένα δικαιολογητικά από τους ενδιαφερόμενους. Σήμερα όπως τονίζει απαιτείται κατάθεση σε συμβολαιογράφο, σχεδίων όλων των εγγράφων της αντιπαροχής (εργολαβικού, πράξης σύστασης & κανονισμού), σχεδίων της οικοδομής κλπ., δίμηνη τουλάχιστον προθεσμία κοινοποίησης της αγωγής, αντιπροτάσεις της μειοψηφίας και άσκηση χρονοβόρων ενδίκων μέσων.
Τρίτος λόγος,πάντα κατά τον κο Παραδιά είναι ότι από τη συνεργασία της ΠΟΜΙΔΑ με τον αρμόδιο υπουργό ΔικαιοσύνηςΓιώργο Φλωρίδη διατηρεί την εντύπωση ότι ο συγκεκριμένος υπουργός δεν προτάσσει στις αποφάσεις του το πολιτικό κόστος που ενδεχομένως αυτές συνεπάγονται, εφόσον έχει πειστεί ότι επιλύονται πραγματικά προβλήματα, προσθέτοντας ο ίδιος ότι «την ώρα που το πρόβλημα με την έλλειψη στέγης ολοένα και γιγαντώνεται παραμένουν ανεκμετάλλευτα, ρημαγμένα και παρατημένα παραμένουν χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα».
Τι ισχύει σήμερα για τη διανομή και δόμηση εξ αδιαιρέτου ακινήτων
Παραμένουν σε αδράνεια χιλιάδες ακίνητα, τα οποία ανήκουν ταυτόχρονα σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, οι οποίοι μοιράζονται την κυριότητα και τα δικαιώματα, χωρίς το ακίνητο να έχει διαιρεθεί σε ξεχωριστές ιδιοκτησίες , και οι οποίοι δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους, λέει ο πρόερος της ΠΟΜΙΔΑ και επισημαίνει ότι η εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, αποτελεί συχνότατη αιτία συγκρούσεων και πολυετών δικαστικών αντιδικιών στις περιπτώσεις που υπάρχει διαφωνία για τον τρόπο αξιοποίησης ή διάθεσής των ακινήτων.
Πρόκειται για μια κατάσταση όπου οι ιδιοκτήτες πληρώνουν κανονικά ΕΝΦΙΑ , ΔΕΗ , δημοτικά τέλη και λοιπούς φόρους για μια ακίνητη περιουσία, που στην πραγματικότητα δεν έχουν ως αποκλειστικά δική τους.
Σύμφωνα με τον Στράτο Παραδιά πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ ο γόρδιος δεσμός διανομής και οικοδομικής αξιοποίησης των ακινήτων με πολλούς συνιδιοκτήτες έχει ως εξής:
Τι ισχύει για τη διανομή εξ αδιαιρέτου ακινήτου
Η διανομή είναι κατ΄αρχή αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Αν δηλαδή για παράδειγμα, ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο μπορεί να διαχωριστεί με δικαστική απόφαση σε δύο ή περισσότερα άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα, ή σε μια πολυόροφη οικοδομή μπορεί με δικαστική απόφαση να συστηθούν περισσότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στους διάφορους συνιδιοκτήτες. Αυτούσια διανομή διατάσσεται κι όταν η διανομή αφορά πολλά περιουσιακά στοιχεία, που μπορεί να διανεμηθούν στους συνιδιοκτήτες, είτε ατομικά, είτε και κατά ομάδες.
Τι ισχύει στην περίπτωση που είναι αδύνατη η αυτούσια διανομή
Τότε, που είναι και το πλέον σύνηθες στην πράξη, το δικαστήριο διατάσσει την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό και τη διανομή του χρηματικού ποσού που θα εισπραχθεί (εκπλειστηριάσματος), οπότε καθένας θα λάβει ποσό ανάλογο του εξ αδιαιρέτου ποσοστού του.
Τι ισχύει αν ένας συνιδιοκτήτης ζητήσει διανομή με πλειστηριασμό κι ένας άλλος αυτούσια διανομή
Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο κατά την κρίση του είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή
Τι ισχύει όταν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν για τον τρόπο χρήσης του κοινού ακινήτου
Ο νόμος προβλέπει ότι κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου εφόσον δεν παραβλάπτει την σύγχρηση των άλλων, κάτι όμως πρακτικά ανέφικτο για τα περισσότερα ακίνητα. Γιατί, η χρήση του κοινού ακινήτου καθορίζεται είτε με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, είτε, εν διαφωνία τους, με απόφαση της πλειοψηφίας τους, υπολογιζόμενη με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.
Η πλειοψηφία αυτή μπορεί να ασκήσει την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση του ακινήτου, σύμφωνα με τον οικονομικό του σκοπό. Αν δεν υπάρχει ούτε συμφωνία, ούτε πλειοψηφία, καθένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο, να καθορίσει τον τρόπο διοίκησης που είναι ο πλέον συμφέρων για όλους τους συνιδιοκτήτες, όπως επίσης και να ορίσει διαχειριστή του ακινήτου ή της περιουσίας.
Τι ισχύει σε περίπτωση διαφωνίας ως προς την πώληση συνιδιόκτητου ακινήτου
Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το μερίδιό του ξεχωριστά, καθορίζοντας ο ίδιος το τίμημα που ζητάει. Αν όμως εκ του λόγου αυτού είναι αδύνατη η πώληση, καθένας συνιδιοκτήτης, ή και περισσότεροι μαζί, μπορούν να ασκήσουν στο Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου, αγωγή διανομής του εναντίον αυτών που διαφωνούν.
Αν στο οικόπεδο υπάρχει οικοδομή, πότε επιτρέπεται η ανοικοδόμηση
Η ανοικοδόμηση επιτρέπεται, εφόσον η οικοδομή αυτή έχει νόμιμα χαρακτηριστεί ως κατεδαφιστέα, ως επικίνδυνη ή ως ετοιμόρροπη ή εφόσον, λόγω παλαιότητας ή σημαντικών ζημιών, η διατήρησή της είναι για όλους τους συγκύριους ασύμφορη. Το ίδιο ισχύει αν η διατήρηση της υφιστάμενης οικοδομής είναι ασύμφορη, επειδή δεν εξαντλεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
Τι ισχύει για την συμπληρωματική ανοικοδόμηση
Αν είναι δυνατή και συμφέρουσα η συμπληρωματική ανοικοδόμηση έως την εξάντληση του συντελεστή δόμησης, μπορεί να ζητηθεί από το δικαστήριο, υπό τους ίδιους όρους.
Τι δικαιώματα έχουν οι συνιδιοκτήτες που ανήκουν στη μειοψηφία
Οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που περιλαμβάνονται στη μειοψηφία δικαιούται να προτείνει διάφορη λύση από αυτή που προτείνει η πλειοψηφία, καταθέτοντας στον ίδιο συμβολαιογράφο, 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο, τα αναγκαία σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα, συντεταγμένα και υπογεγραμμένα.
Τι ισχύει σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων
Σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων αυτών ως προς το πρόσωπο ή την καταλληλότητα του προτεινόμενου άλλου εργολάβου, αποφασίζει, ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε από αυτούς τους συγκυρίους, η οποία υποβάλλεται μέσα στην προθεσμία του πενταμήνου. Η κατάρτιση της παραπάνω σύμβασης εργολαβίας γίνεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από την έκδοση της απόφασης των ασφαλιστικών μέτρων. Αν περάσουν όλες οι προθεσμίες, η δικαστική απόφαση παύει να ισχύει.
Τι δικαιώματα έχει ένας συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου κάποιου ακινήτου
Κάθε συνιδιοκτήτης, ανεξάρτητα πόσο μικρό είναι το ιδιοκτησιακό του μερίδιο, έχει το απαράγραπτο δικαίωμα της δικαστικής διανομής του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων του
[Πηγή: https://ecopress.gr/noemvrio-oi-apofaseis-gia-domisi-se-ex/ ]