Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοδομών σε εκτός σχεδίου περιοχές σε όλη την Ελλάδα που τις έκτισαν – κυρίως τη δεκαετία του ’90 – ακόμη και με νόμιμες άδειες της πολεοδομίας είναι σήμερα «όμηροι» της εξ’ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας.
Εδώ ισχύει το εξής παράδοξο: το κτίσμα που έχει ανεγερθεί ανήκει σε αυτόν που το έχτισε μόνο κατά το ποσοστό που αυτός διαθέτει στο αγροτεμάχιο και κατά το υπόλοιπο ποσοστό ανήκει στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες του αγροτεμαχίου. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι δεν έχουν καμία σχέση με την ανέγερση του κτίσματος(!). Αντίστοιχα αναγκαστικά και χωρίς τη θέληση του ιδιοκτήτη του κτίσματος ανήκουν σε αυτόν κατά το ποσοστό που διαθέτει στο ακίνητο και τα υπόλοιπα υφιστάμενα (αν υπάρχουν) στο αγροτεμάχιο ξένα προς αυτόν κτίσματα…
Γιατί συμβαίνει αυτό;
«Συμβαίνει επειδή στις εκτός σχεδίου περιοχές απαγορεύεται η σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας, για να μην υπάρχει κατάτμηση της γης που οδηγεί στην αυθαίρετη δόμηση και την υποβάθμιση του περιβάλλοντος», αναφέρει η Γραμματή Μπακλατσή*. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί πως επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων και η σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των γηπέδων αυτών, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεων και εκτός σχεδίου οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28 Ιουλίου 2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα τα οποία τακτοποιούνται.
Επιπλέον – και εδώ πηγάζει το πρόβλημα – τα οικοδομήματα θα πρέπει να εξαντλούν το σύνολο των «υπό σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών». Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως όσες κάθετες συσταθούν τόσες θα πρέπει να είναι και οι υφιστάμενες οικοδομές. Έτσι σε περιπτώσεις που δεν έχουν ανεγερθεί οικοδομές σε όλα ανεξαίρετα τα τμήματα, ο νόμος δεν έχει εφαρμογή.
«Συναίνεση»
Σύμφωνα με τη Γραμματή Μπακλατσή, η σύσταση της καθέτου ιδιοκτησίας γίνεται με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και δίνεται το δικαίωμα να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημά του.
Ωστόσο, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, ακόμη και στην περίπτωση που έχουν ανεγερθεί όλες οι οικοδομές, και πάλι η σύσταση κάθετων εξαρτάται τελικά από τη θέληση ή την οικονομική ικανότητα/δυνατότητα και των υπολοίπων συνιδιοκτητών του αγροτεμαχίου, οι οποίοι μπορεί να μη θέλουν ή να μην μπορούν τη δεδομένη στιγμή να προβούν στη σύσταση καθέτων. Στην περίπτωση όμως που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες, τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών καταθέτοντας τα απαιτούμενα δικαιολογητικά σε συμβολαιογράφο για τη σύνταξη της σχετικής πράξης.
Ποια είναι αυτά; Τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου, κατόψεις, σχέδιο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού, σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας, πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.
Αγροτικά κληροτεμάχια
Εύλογα λοιπόν τίθεται το ερώτημα: Πώς δημιουργήθηκε το πρόβλημα;
Όπως αναφέρει ο πρόεδρος των Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου, δικηγόρος Κώστας Αράπογλου, σε ό,τι αφορά το Ηράκλειο Κρήτης, όπου υπάρχει και το μεγαλύτερο πρόβλημα, τα γήπεδα αυτά ήταν αγροτικά κληροτεμάχια που δόθηκαν σε μικρασιάτες πρόσφυγες, τα οποία βρίσκονταν σε περιαστικές περιοχές και απαγορευόταν η κατάτμησή τους. Σύμφωνα με τον ίδιο, με το κύμα της αστυφιλίας τις δεκαετίες του 1970 και 1980 εξαιτίας της μη επέκτασης των σχεδίων πόλης, οι νεόφερτοι αστοί κατέφυγαν στη φτηνή λύση της αγοράς ποσοστού εξ’ αδιαιρέτου των οικοπέδων και τον καθορισμό του δικαιώματός τους να χρησιμοποιούν συγκεκριμένο τμήμα τους πάνω στο οποίο έκτιζαν νόμιμη ή και αυθαίρετη οικοδομή για να στεγαστούν.
«Έτσι φθάσαμε στη δημιουργία ολόκληρων συνοικιών στα περίχωρα της πόλης, που χτίστηκαν με τον τρόπο αυτό για να καλύψουν τις αυξημένες στεγαστικές ανάγκες των ιδιοκτητών τους, οι οποίοι όμως σήμερα βρίσκονται μπροστά σε δραματικό αδιέξοδο», συμπληρώνει ο Κώστας Αράπογλου.
Από την πλευρά του, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς τονίζει πως το αρμόδιο υπουργείο πρέπει να πάρει την πρωτοβουλία και να δώσει λύση στο πρόβλημα αυτό διευκολύνοντας όσους ενδιαφέρονται να τακτοποιήσουν όχι μόνο πολεοδομικά, αλλά και νομικά τις περιουσίες τους.
*τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμμματή Μπακλατσή
[πηγή: Έντυπη μορφή «ΤΑ ΝΕΑ» , https://www.in.gr/2023/02/07/greece/desmotes-tis-synidioktisias/]