Έρευνα Blupeak – σε συνεργασία με τη Navigator CRE (ΗΠΑ)
Η στέγαση εξελίσσεται σε μια από τις μεγαλύτερες κοινωνικές προκλήσεις της εποχής. Στην Ελλάδα, ένας στους τρεις ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του για το σπίτι του – ποσοστό που αποτελεί το υψηλότερο στην Ε.Ε., σχεδόν τριπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Η στεγαστική πίεση δεν αφορά πλέον μόνο τις ευάλωτες ομάδες, αλλά επεκτείνεται και στη μεσαία τάξη, η οποία βλέπει τα ενοίκια να αυξάνονται ταχύτερα από τους μισθούς.
Πηγή: Eurostat 2024 – Νοικοκυριά που δαπανούν πάνω από 40% του εισοδήματος για στέγαση.
Τι εφαρμόζουν οι ευρωπαϊκές χώρες
Σε ολόκληρη την Ευρώπη, οι κυβερνήσεις προσπαθούν να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα μέσα από ρύθμιση της αγοράς, επιδοτήσεις και ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας.
Γαλλία: το σύστημα Encadrement des Loyers περιορίζει τα ενοίκια ανά περιοχή, με μειώσεις έως 13% στο Παρίσι.
Γερμανία: το Mietpreisbremse λειτουργεί ως «φρένο» στις αυξήσεις και ενισχύει τα δικαιώματα των ενοικιαστών.
Ισπανία: η Ley de Vivienda και ο δείκτης IRAV θέτουν πλαφόν 2,2% στις αναπροσαρμογές, παράλληλα με επενδύσεις σε 184.000 νέες κατοικίες.
Ολλανδία: εφαρμόζει point system που συνδέει το ενοίκιο με την ποιότητα και την τοποθεσία του ακινήτου.
Πορτογαλία: διαθέτει 2 δισ. ευρώ για 33.000 νέες κοινωνικές κατοικίες μέχρι το 2030.
Βιέννη: αποτελεί το πιο επιτυχημένο παράδειγμα, αφού το 43% των κατοικιών είναι κοινωνικής ή μη κερδοσκοπικής χρήσης, κρατώντας τα ενοίκια 30% χαμηλότερα από την ελεύθερη αγορά.
Μερίδιο κοινωνικής στέγης – Βιέννη και Ολλανδία πρωταγωνιστούν , Ελλάδα ουραγός (Eurostat 2023)
Η ελληνική ιδιαιτερότητα
Η Ελλάδα μπαίνει στη νέα δεκαετία με μία από τις πιο δυσλειτουργικές αγορές στέγης στην Ευρώπη. Η κατασκευή νέων κατοικιών είναι η χαμηλότερη στην Ε.Ε. — μόλις 1 κατοικία ανά 1.000 κατοίκους. Στην Αθήνα, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 45% από το 2018, ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση συνεχίζει να απορροφά μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Παράλληλα, περισσότερα από 700.000 ακίνητα παραμένουν κενά ή ουσιαστικά ανενεργά. Η έλλειψη προσιτής κατοικίας πλήττει κυρίως νέους και χαμηλά εισοδήματα, αλλά πλέον πιέζει και τη μεσαία τάξη.
Ετήσια παραγωγή νέων κατοικιών ανά 1.000 κατοίκους – Η Ελλάδα τελευταία (Eurostat 2024)
Η στέγαση έχει μετατραπεί σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά ζητήματα στην Εύρωπη. Παρά τη συνεχή ανάπτυξη των αγορών και των επενδύσεων, το κόστος κατοικίας αυξάνεται με ρυθμούς που ξεπερνούν τα εισοδήματα των πολιτών, δημιουργώντας ένα περιβάλλον οικονομικής πίεσης και κοινωνικού αποκλεισμού.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat (2025) , οι τιμές κατοικιών στην Ε.Ε. έχουν αυξηθεί κατά περίπου 60% από το 2010, ενώ τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 28% την ίδια περίοδο. Σε πολλές πρωτεύουσες – όπως το Δουβλίνο, το Άμστερνταμ, η Λισαβόνα και η Βρσοβία – η αύξηση ξεπερνά το 100%. Η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο τις ευάλωτες ομάδες, αλλά ολόκληρη τη μασαία τάξη, που βλέπει τη στέγαση να απορροφά ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός της.
Η άνοδος των τιμών
Από το 2017 έως το 2024, οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε περιοχές όπως Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Κρήτη ξεπέρασαν το 70%. Η προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση μειώνεται, εξαιτίας της στροφής προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και των γραφειοκρατικών εμποδίων που αφήνουν χιλιάδες ακίνητα ανεκμετάλλευτα.
Το βαθύτερο πρόβλημα
Πίσω από όλα αυτά βρίσκεται μια θεμελιώδης αδυναμία: η έλλειψη ενιαίων, αξιόπιστων δεδομένων. Το Κτηματολόγιο, οι Δήμοι, η ΑΑΔΕ και άλλοι φορείς διαθέτουν αποσπασματικές πληροφορίες που δεν επικοινωνούν μεταξύ τους. Έτσι, το κράτος δυσκολεύεται να χαράξει στοχευμένες πολιτικές, αφού δεν έχει πλήρη εικόνα για τα κενά ακίνητα, τη χρήση γης ή τις περιοχές που αντιμετωπίζουν μεγαλύτερη πίεση.
Γιατί απαιτείται Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων
Σε αυτό το πλαίσιο, ένα ενιαίο Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων αποτελεί αναγκαία υποδομή. Θα συγκέντρωνε σε ένα σύστημα όλα τα δεδομένα από Κτηματολόγιο, ΕΝΦΙΑ, Δήμους και παρόχους ενέργειας/ύδρευσης, δημιουργώντας μια ξεκάθαρη εικόνα της χρήσης κάθε ακινήτου. Με τέτοιο εργαλείο, οι πολιτικές για κοινωνική στέγη, αξιοποίηση κενών κτιρίων και κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις θα μπορούσαν να εφαρμοστούν με ακρίβεια και ταχύτητα.
Η ευκαιρία για την Ελλάδα
Η χώρα διαθέτει πλέον την τεχνολογική ωριμότητα και τα χρηματοδοτικά εργαλεία για να υλοποιήσει μια τέτοια πλατφόρμα. Το Ψηφιακό Μητρώο δεν αποτελεί λύση από μόνο του, αλλά τη βάση πάνω στην οποία μπορούν να στηριχθούν αποτελεσματικές στεγαστικές πολιτικές.
Οι προτάσεις της Blupeak
Η Blupeak προτείνει ένα σύνολο παρεμβάσεων που συνδυάζουν τεχνολογία και πολιτική:
δημιουργία ενιαίου Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων
προγράμματα ανακαίνισης και μετατροπής κενών κτιρίων σε προσιτή κατοικία
ψηφιακά εργαλεία όπως το Compliance API και το RentCheck για αυτόματο έλεγχο και διαφάνεια
Σε χώρες όπου εφαρμόστηκαν παρόμοια συστήματα, τα αποτελέσματα ήταν ορατά μέσα σε λίγα χρόνια.
Το συμπέρασμα
Η στεγαστική κρίση δεν είναι κάτι αναπόφευκτο. Οι ευρωπαϊκές εμπειρίες αποδεικνύουν ότι με δεδομένα, επενδύσεις και συνεκτική στρατηγική, η πρόσβαση σε προσιτή στέγη μπορεί να αποκατασταθεί. Το ζητούμενο για την Ελλάδα είναι να περάσει από μεμονωμένες δράσεις σε μια ενιαία, μακρόπνοη πολιτική. Η Blupeak θεωρεί ότι αυτό είναι εφικτό — και μάλιστα σύντομα.