Οδηγός 25 ερωτήσεων απαντήσεων με όλες τις πληροφορίες για την τελική κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας στο Κτηματολόγιο. Πως για χιλιάδες ακίνητα διορθώνονται τα λάθη στις κτηματολογικές εγγραφές. Τι ισχύει για το καυτό ζήτημα της χρησικτησίας και τους ιδιοκτήτες, τόσο αυτούς που έχουν τίτλους, όσο και αυτούς που στηρίζουν το δικαίωμά τους σε αυτήν. Τι γίνεται με τα δασικά ακίνητα και το τεκμήριο κυριότητας του δημοσίου. Οι διαδικασίες, οι χρόνοι και το κόστος αλλά και οι συνέπειες για τους πολίτες, σύμφωνα με τη νέα νομοθεσία.
♦ Σε περίπτωση λανθασμένη εγγραφής στο Κτηματολόγιο αν περάσουν 8 χρόνια χωρίς να ενεργήσετε, το ακίνητο παραμένει όπως έχει καταχωριστεί. Το δικαίωμά σας χάνεται οριστικά, ακόμη κι αν έχετε τίτλο ή χρησικτησία.
♦ Οι τρεις κύριοι οδοί διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών (αγωγή – αίτηση – εξωδικαστική αίτηση) λειτουργούν συμπληρωματικά και όχι ανταγωνιστικά. Ο πολίτης μπορεί να ξεκινήσει με αίτηση ή εξωδικαστική διόρθωση και, αν αποτύχει, να προσφύγει με αγωγή.
♦ Η υποχρεωτική διαμεσολάβηση είναι νέος θεσμός, χωρίς τον οποίο δεν μπορεί να γίνει συζήτηση αγωγής. Στα γεωμετρικά λάθη, πλέον υπάρχει νέα δομημένη ηλεκτρονική διαδικασία με συμμετοχή πιστοποιημένων μηχανικών, που αναβαθμίζει την ασφάλεια του συστήματος.
Ο πρόσφατος νόμος 5142/2024 για το Κτηματολόγιο διευρύνει τις περιπτώσεις εξωδικαστικής διόρθωσης. Θεσπίζει την υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν την αγωγή. Προωθεί την ηλεκτρονική υποβολή αιτήσεων με συμμετοχή μηχανικών και ενισχύει τις ψηφιακές διαδικασίες. Το Δημόσιο αντιμετωπίζεται πλέον ισότιμα με τους ιδιώτες (καταργήθηκαν οι προνομιακές διατάξεις του α.ν. 1539/1938).
Τι είναι, τι συνέπειες έχουν και πως διορθώνονται τα λάθη στις κτηματολογικές εγγραφές
1.Γιατί μπορεί να χρειαστεί να διορθώσω την εγγραφή του ακινήτου μου στο Κτηματολόγιο;
-Γιατί μπορεί να έχουν καταχωριστεί λάθος στοιχεία – είτε στο όνομα του ιδιοκτήτη, είτε στα όρια και στο εμβαδόν του ακινήτου, είτε ακόμη και να φαίνεται το ακίνητο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Αυτά τα λάθη, αν δεν διορθωθούν έγκαιρα, οδηγούν σε απώλεια δικαιωμάτων.
2. Ποιοι τρόποι διόρθωσης υπάρχουν
-Ο νόμος προβλέπει τρεις βασικές οδούς:
1. Αγωγή στο δικαστήριο (η κλασική διαδικασία).
2. Αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή (κυρίως για αγνώστου ιδιοκτήτη).
3. Εξωδικαστική αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο (για πιο απλά ή πρόδηλα σφάλματα).
Επιπλέον, πριν από κάθε αγωγή, υπάρχει υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση.
3: Τι σημαίνει αγωγή διόρθωσης πρώτης εγγραφής;
-Είναι η δικαστική διαδικασία με την οποία ζητάτε από το δικαστήριο να αναγνωρίσει το δικαίωμά σας και να διορθώσει την εγγραφή. Μπορεί να είναι αναγνωριστική ή καταψηφιστική. Προσοχή: η προθεσμία είναι αυστηρά 8 χρόνια από τη δημοσίευση της απόφασης του Κτηματολογίου στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης. Αν περάσει, το δικαίωμα χάνεται.
4. Πότε μπορώ να υποβάλω αίτηση αντί για αγωγή;
– Όταν το ακίνητο έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Τότε προσφεύγετε στον Κτηματολογικό Δικαστή, με αίτηση που κοινοποιείται στο Δημόσιο και καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο. Αν γίνει δεκτή, η εγγραφή διορθώνεται. Αν απορριφθεί, έχετε το δικαίωμα να στραφείτε με αγωγή.
5. Τι είναι η εξωδικαστική διόρθωση;
-Είναι η πιο απλή διαδικασία. Υποβάλλετε αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο για πρόδηλα λάθη (π.χ. λάθος όνομα, λάθος ΚΑΕΚ, μικρές γεωμετρικές διορθώσεις). Συνοδεύεται από τίτλο, πιστοποιητικό μεταγραφής και, όπου χρειάζεται, τοπογραφικό διάγραμμα. Αν πρόκειται για γεωμετρικές αλλαγές, υπάρχει νέα ηλεκτρονική διαδικασία με συμμετοχή πιστοποιημένων μηχανικών.
6. Και τι γίνεται με τα δασικά ακίνητα;
-Εκεί οι κανόνες είναι πιο αυστηροί. Αν δεν έχει κυρωθεί δασικός χάρτης, χρειάζεται πράξη του Δασάρχη ή απόφαση επιτροπής αντιρρήσεων. Αν έχει κυρωθεί, η αίτηση μπορεί να γίνει μόνο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, π.χ. όταν το Δημόσιο στηρίζεται αποκλειστικά στο τεκμήριο κυριότητας.
7. Πριν πάω στο δικαστήριο, πρέπει να κάνω κάτι άλλο
-Ναι. Είναι υποχρεωτική η κτηματολογική διαμεσολάβηση. Αυτό σημαίνει ότι καλείτε τους αντιδίκους σε μια αρχική συνεδρία με πιστοποιημένο διαμεσολαβητή. Αν βρεθεί λύση, συντάσσεται πρακτικό που καταχωρίζεται απευθείας στο Κτηματολόγιο. Αν όχι, τότε συνεχίζετε με την αγωγή.
8. Ποια είναι το πρακτικά βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν;
Τα πρακτικά βήματα που πρέπει κατά περίπτωση να ακολουθηθούν είναι:
◊Ελέγχω την εγγραφή του ακινήτου μου.
◊ Αν είναι απλό λάθος → Υποβάλλω εξωδικαστική αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο.
◊ Αν είναι «άγνωστου ιδιοκτήτη» → Υποβάλλω αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή.
◊ Αν αποτύχει ή δεν καλύπτομαι → Προχωρώ σε αγωγή.
◊ Πριν συζητηθεί η αγωγή, περνάω υποχρεωτικά από διαμεσολάβηση.
Η χρησικτησία κρίσιμο ζήτημα στο Κτηματολόγιο για χιλιάδες ακίνητα
9 . Τι είναι η χρησικτησία;
– Είναι ένας τρόπος κτήσης κυριότητας όταν κάποιος κατέχει ένα ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα, σαν να είναι ο ιδιοκτήτης του. Προβλέπεται ότι ισχύει:
→Τακτική χρησικτησία: 10 χρόνια με νόμιμο τίτλο και καλή πίστη.
→Έκτακτη χρησικτησία: 20 χρόνια συνεχούς και αδιάλειπτης νομότυπης κατοχής, ακόμη και χωρίς τίτλο.
10. Αναγνωρίζει το Κτηματολόγιο τη χρησικτησία;
-Ναι, αλλά με αυστηρούς κανόνες. Το Κτηματολόγιο καταγράφει δικαιώματα που αποδεικνύονται με τίτλους (συμβόλαια, αποφάσεις). Όμως, η χρησικτησία μπορεί να δηλωθεί και να αναγνωριστεί, εφόσον αποδειχθεί με δικαστική απόφαση ή με αίτηση, σε ειδικές περιπτώσεις.
11. Μπορώ να διορθώσω εγγραφή με αίτηση στηριζόμενος στη χρησικτησία;
-Ναι, αλλά μόνο σε περιορισμένες περιπτώσεις. Για παράδειγμα, αν πρόκειται για οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να υποβληθεί αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, αν ο τίτλος σας είναι μόνο η χρησικτησία, πρέπει να προσφύγετε με αγωγή στο δικαστήριο.
12. Τι αποδείξεις χρειάζομαι για να αποδείξω χρησικτησία;
– Ενδεικτικά: Μαρτυρικές καταθέσεις για τη μακρόχρονη κατοχή. Λογαριασμοί ΔΕΗ/ύδρευσης στο όνομά σας. Ε9 ή άλλα φορολογικά έγγραφα που δείχνουν ότι δηλώνατε το ακίνητο. Συμβόλαια που αναφέρουν την κατοχή, ακόμη κι αν δεν μεταβιβάζουν κυριότητα. Έργα συντήρησης, κατασκευές ή καλλιέργειες που δείχνουν νομή.
13. Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει γραφτεί στο Κτηματολόγιο ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» και εγώ το κατέχω με χρησικτησία;
-Τότε μπορείτε να υποβάλετε αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή για να διορθωθεί η εγγραφή και να καταχωριστείτε ως δικαιούχος. Αν απορριφθεί, μπορείτε να προχωρήσετε με αγωγή.
14. Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει γραφτεί στο όνομα τρίτου;
-Αν στηρίζεστε στη χρησικτησία, τότε η μόνη οδός είναι η αγωγή διόρθωσης πρώτης εγγραφής κατά του τρίτου (και του Δημοσίου αν εμφανίζεται).
15 . Υπάρχει προθεσμία να διεκδικήσω με χρησικτησία;
-Ναι. Η αγωγή πρέπει να ασκηθεί μέσα στην 8ετή αποκλειστική προθεσμία από την οριστικοποίηση των εγγραφών. Αν δεν κινηθείτε εγκαίρως, χάνετε οριστικά το δικαίωμα.
Τα SOS για χρόνους, κόστος και συνέπειες που πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες
16. Τι πρέπει να προσέξω ως πολίτης;
-Να συγκεντρώσω όσο το δυνατόν περισσότερα αποδεικτικά για την κατοχή. Να ελέγξω αν μπορώ να κάνω αίτηση ή αν χρειάζεται αγωγή. Να μην αφήσω την προθεσμία των 8 ετών να περάσει. Να γνωρίζω ότι το Δημόσιο συχνά αμφισβητεί χρησικτησία, ιδίως σε δασικές και παραθαλάσσιες εκτάσεις.
17. Τι χάνω αν δεν διορθώσω την εγγραφή μέσα στην προθεσμία;
-Αν περάσουν τα 8 χρόνια χωρίς να ενεργήσετε, το ακίνητο παραμένει όπως έχει καταχωριστεί. Το δικαίωμά σας χάνεται οριστικά, ακόμη κι αν έχετε τίτλο ή χρησικτησία.
18. Πόσο κοστίζει να διορθώσω το ακίνητό μου;
◊ Πρόδηλο σφάλμα: Ελάχιστο κόστος (τέλη/δικαιολογητικά).
◊ Γεωμετρική διόρθωση: Κόστος μηχανικού και σχεδιαστικών μελετών. Αίτηση σε Κτηματολογικό Δικαστή: Δικαστικά έξοδα και πιθανή αμοιβή δικηγόρου.
◊ Αγωγή: Το πιο ακριβό σενάριο, καθώς απαιτείται δικηγόρος και πλήρης διαδικασία στο δικαστήριο.
19. Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία;
◊ Πρόδηλο σφάλμα: περίπου 1–2 μήνες.
◊ Γεωμετρική διόρθωση: 3–6 μήνες.
◊ Αίτηση σε Κτηματολογικό Δικαστή: 6–12 μήνες.
◊ Αγωγή: 1–3 χρόνια, ανάλογα με τον φόρτο του δικαστηρίου.
20. Μπορώ να κάνω την αίτηση μόνος μου;
-Για απλά λάθη (π.χ. λάθος όνομα ή ΚΑΕΚ) ναι, αρκεί να προσκομίσετε τα σωστά έγγραφα. Για πιο σύνθετες υποθέσεις, ειδικά όταν εμπλέκονται όρια, συνιδιοκτήτες ή το Δημόσιο, συνιστάται υποστήριξη μηχανικού και νομικού
21: Χρειάζομαι πάντα μηχανικό;
-Όχι πάντα. Σε διορθώσεις στοιχείων (π.χ. λάθος στο όνομα) δεν απαιτείται. Όμως, σε κάθε γεωμετρική μεταβολή (όρια, εμβαδόν, σχήμα) χρειάζεται πιστοποιημένος μηχανικός και νέο τοπογραφικό.
22. Τι γίνεται αν το ακίνητο είναι σε συνιδιοκτησία και δεν συμφωνούμε όλοι;
-Αν όλοι οι συγκύριοι συναινούν, η διόρθωση μπορεί να γίνει εξωδικαστικά. Αν υπάρχει διαφωνία, τότε μόνο το δικαστήριο μπορεί να λύσει τη διαφορά.
23. Γιατί το Κτηματολόγιο είναι πιο αυστηρό από το Υποθηκοφυλακείο;
-Γιατί στο Κτηματολόγιο κάθε ακίνητο έχει μοναδικό ΚΑΕΚ και ακριβή καταγραφή δικαιωμάτων. Δεν χωράνε ασαφείς ή ατελείς εγγραφές. Αυτό το κάνει πιο ασφαλές για τις συναλλαγές, αλλά απαιτεί έγκαιρη και σωστή διόρθωση.
24. Σε ποιες περιπτώσεις το Δημόσιο μπορεί να εμφανιστεί ως ιδιοκτήτης;
-Συνήθως σε εκτάσεις που θεωρούνται: Δασικές ή χορτολιβαδικές, Παραθαλάσσιες ζώνες, Κοινοχρήστοι χώροι (π.χ. δρόμοι, πλατείες). Σε τέτοιες περιπτώσεις το Δημόσιο προβάλλει τεκμήριο κυριότητας, το οποίο ο πολίτης πρέπει να αντικρούσει με τίτλους ή χρησικτησία.
25. Μπορώ να κάνω διαδικασίες ηλεκτρονικά;
-Ναι, αρκετές. Ειδικά οι αιτήσεις για γεωμετρικές διορθώσεις και πρόδηλα σφάλματα υποστηρίζονται πλέον από ηλεκτρονική πλατφόρμα με χρήση μηχανικών. Παρόλα αυτά, κάποιες ενέργειες (όπως η αγωγή) παραμένουν καθαρά δικαστικές.
[Πηγή: https://ecopress.gr/ktimatologio-pos-sozeis-to-akinito-so/ ]